Report di mercato · a cura di Roberto Spalti
L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato i dati realtivi al mercato immobiliare nei primi tre mesi del 2026.
Come faccio ogni volta prendo i dati a livello nazionale, li analizzo e riporto quello che ti interessa davvero: cosa succede a Livorno.
Cominciamo.
C’è un modo di leggere i dati del mercato immobiliare che serve agli addetti ai lavori, e ce n’è un altro che serve a te, che magari in questi mesi ti stai guardando intorno con un pensiero in testa: vendere la casa in cui vivi adesso per prenderne un’altra, più grande, più piccola, in un’altra parte della città. È a te che voglio parlare, perché i numeri di questo inizio 2026 raccontano una storia che ti riguarda da vicino.
Non palerò del mercato italiano perché è troppo distante da noi ma è necessario fare un breve quadro generale della Toscana
La nostra regione ha aperto il 2026 con il piede sull’acceleratore. Il prezzo medio delle case si è attestato su una crescita di quasi il cinque per cento rispetto a un anno fa: un aumento superiore all’inflazione, il che vuol dire che chi possiede un immobile oggi vale, sulla carta, più di quanto valesse dodici mesi fa.
E non è solo questione di prezzi. Le compravendite sono cresciute più della media nazionale, trainate dal ritorno della fiducia delle famiglie, da un accesso al credito un po’ più sereno rispetto a due anni fa e dalla voglia di case efficienti dal punto di vista energetico.
Firenze, Prato e Livorno sono le locomotive e sono le uniche città ad aver superato le 2000 compravendite nel 2025.
Parliamo di Livorno
Qualche settimana fa leggevo un articolo su Il Tirreno che ribadiva una convinzione molto diffusa: che il nostro sia un mercato immobiliare lento, addormentato. I numeri raccontano l’esatto contrario.
Nel primo trimestre del 2026 a Livorno sono state vendute 569 abitazioni, contro le 511 dello stesso periodo del 2025.
Sono cinquantotto case in più in tre mesi, una crescita di oltre l’undici per cento. Non è un mercato fermo: è un mercato che si muove, e che si muove bene. I valori medi richiesti hanno registrato incrementi che, a seconda delle zone. vanno dal cinque all’otto per cento.
Tradotto: se hai comprato o possiedi una casa da qualche anno, è molto probabile che oggi valga sensibilmente di più.
Dal punto di vista immobiliare Livorno non è una città omogenea.
Dopo aver ti detto cosa è successo a Livorno ti invito a fare attenzione a un errore che commettoni in tanti, e che voglio risparmiarti: parlare di “mercato di Livorno” come se fosse una cosa sola.
Guarda la tabella qui sotto e avrai la percezione di cosa succede in ogni zona OMI.
Montenero e le zone panoramiche restano nella fascia più alta, dove la vista e la tranquillità si pagano.
Ardenza e Antignano tengono una domanda solida e costante, grazie al mare a due passi.
Porta a Mare continua a beneficiare dell’onda lunga della riqualificazione.
Fabbricotti, Coteto e Calzabigi intercettano gran parte delle famiglie che cambiano casa, e quindi si muovono molto.
Il Centro cresce perché le è più sensibile al prezzo, generalmente le case costano meno.
Sono mondi diversi, con ritmi diversi, e questo ha un peso su quello che voglio spiegarti adesso.
L’indice di cui pochi parlano, e che a te conta il doppio
Nella tabella che ho inserito sopra c’è un indice di cui forse hai sentito parlare, forse no perché nessuno gli dà importanza rispetto al numero di compravendite, e che quando devi cambiare casa conta tanto.
Si chiama IMI, l’Indice di Intensità del Mercato Immobiliare.
L’IMI misura quante case vengono compravendute rispetto al numero totale di immobili presenti in una determinata area. In pratica indica quanto è “attivo” il mercato.
Facciamo un esempio.
Se in una città ci sono 10.000 abitazioni e durante l’anno ne vengono vendute 300, l’IMI sarà del 3%. Se invece ne vengono vendute 600, l’IMI salirà al 6%.
Perché questo dato è importante?
Perché non basta sapere quanto valgono le case. È fondamentale sapere anche con quale facilità si vendono.
IMI Elevato (es. superiore al 2,5% – 3%): Indica un mercato molto fluido, reattivo e dinamico. Significa che c’è un forte ricambio e un alto interesse da parte di acquirenti e venditori.
IMI Basso (es. inferiore all’1,5% – 1%): Indica un mercato rigido, statico o “stagnante”. Significa che, rispetto al numero totale di immobili presenti sul territorio, se ne vendono pochissimi.
In breve: l’IMI ti dice quanti di quegli appartamenti, in un anno, cambiano davvero proprietario. Non quanta gente ci sta pensando, non quanti annunci sono online: quante trattative si chiudono per davvero.
È il battito cardiaco del mercato. Un IMI alto vuol dire un quartiere vivo, dove chi vende a un prezzo corretto trova acquirenti in tempi ragionevoli. Un IMI basso vuol dire un mercato più selettivo, dove vendere richiede più pazienza e una strategia più accurata.
E qui sta il punto che fa la differenza tra una semplice vendita e un vero progetto di cambio casa. Quando vendi e basta, ti interessa una zona sola: la tua. Ma quando vendi per ricomprare, di zone ne hai due: quella da cui parti e quella in cui vuoi andare a vivere. E quasi mai battono allo stesso ritmo.
Può capitare di dover vendere in un quartiere tranquillo, dove le case si vendono con calma, e di voler comprare in una zona molto richiesta, dove appena esce qualcosa di buono sparisce in una settimana.
Se non lo sai e te ne accorgi per tempo, ti ritrovi nella situazione più scomoda che ci sia: hai trovato la casa giusta ma non hai ancora venduto la tua, e devi decidere se rischiare o lasciartela scappare. Oppure il contrario: vendi in fretta perché la tua zona andava forte, e poi resti mesi senza trovare niente dall’altra parte.
Questo è uno dei tanti parametri che prendiamo in considerazione quando facciamo la nostra prima consulenza.
Chi sono, davvero, gli acquirenti di oggi
Finora ti ho parlato dei numeri del mercato, ma c’è poi un altro pezzo del puzzle che vale la pena guardare: quello che racconta chi sono gli acquirenti di oggi.
Di tutte le compravendite registrate nelle città capoluogo del Centro Italia, un dato dell’Agenzia delle Entrate che possiamo usare come riferimento indicativo anche per Livorno, l’82,6% riguarda persone fisiche che comprano la prima casa, sfruttando le relative agevolazioni.
Tradotto in parole semplici: chi comprerà casa tua, con ogni probabilità, non sarà un investitore o un’azienda a caccia di rendita, ma una famiglia o una persona che cerca una casa dove vivere. Magari qualcuno che, esattamente come te, sta vendendo la propria abitazione per ricomprarne un’altra.
È un dato che dovrebbe rassicurarti, perché significa che il mercato è fatto di persone con esigenze reali, non speculatori, e una casa presentata bene, al prezzo giusto, parla proprio a loro.
Per questo motivo abbiamo un piano marketing di 64 pagine che mettiamo in atto per riuscire ad attrarre le persone giuste a cui vendere casa tua.
Un altro fattore importante di cui tenere conto è il peso del credito.
Delle 569 case vendute a Livorno in questo primo trimestre, 326 sono state acquistate con l’aiuto di un mutuo, vuol dire che quasi sei acquirenti su dieci sono passati dalla banca per realizzare il loro acquisto.
Perché è importante conoscere questo dato?
Perché la maggior parte di chi vorrà comprare la tua casa dipenderà dalla concessione di un finanziamento, con tutti i tempi e le verifiche che questo comporta.
Sono ingranaggi che, se non li conosci e non li coordini, possono allungare o complicare la catena tra la tua vendita e il tuo acquisto.
Il vero problema non è vendere
In un mercato così, il vero problema non è più trovare un acquirente.
Se la tua casa è posizionata correttamente, l’acquirente arriva. Il problema è un altro, e lo vedo ogni giorno: è coordinare bene le due operazioni.
Vendere al miglior prezzo possibile e, allo stesso tempo, riuscire a comprare la casa nuova senza correre rischi finanziari o restare scoperti.
La gran parte delle agenzie immobiliari ti dice: intanto vendiamo la casa, ci prendiamo qualche mese per consegnare le chiavi, e qualcosa troveremo.
Molti proprietari scoprono che l’ostacolo non era vendere la casa di adesso, ma trovare quella dopo nei tempi giusti, incastrando rogiti, mutui e traslochi senza ritrovarsi senza un tetto sulla testa.
Se dovessi riassumere questo inizio 2026 in una frase, te la direi così: a Livorno non manca la domanda, mancano gli immobili che rispondono esattamente a quello che gli acquirenti cercano.
Ed è proprio per questo che oggi non vince chi mette in vendita per primo, ma chi pianifica meglio l’intero percorso tra la vendita e l’acquisto della nuova casa.
È la prima cosa che faccio quando qualcuno viene da me e mi dice “vorrei vendere per prendere qualcosa di diverso”.
Prima ancora di parlare di numeri, facciamo una consulenza per conoscere le tue esigenze e i tuoi desideri.
Non faccio la solita valutazione gratuita come i miei colleghi ma redigo una vera e propria Analisi di Fattibilità, andando ad analizzare in maniera dettagliata vado a vedere come si muove il mercato sia dal lato vendita di casa tua che da quello della casa che cerchi.
Perché è lì che si decide tutto. E perché, alla fine, io non vendo case: aiuto le persone a cambiare vita, e una cosa così importante merita di essere preparata con attenzione, non lasciata al caso.
Se stai pensando di cambiare casa nei prossimi mesi, il momento per capire bene la tua situazione è adesso, con calma, prima di prendere qualsiasi decisione affrettata.
Se vuoi una consulenza gratuita per ottenere l’Analisi di Fattibilità chiama o manda un messaggio al numero 3286876090, se preferisci essere richiamato compila il modulo e un nostro consulente ti contatterà entro 24 ore.
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