Come sempre inzio con una breve premessa sul mercato nazionale, in modo da avere il quadro generale, poi scenderò nello specifico relativo al mercato immobiliare di Livorno.
Siamo a Dicembre 2025 e quindi è tempo di resoconti su come sta andando il mercato immobiliare in Italia.
Dopo l’analisi sul mercato nazionale ripresa dal report di Nomisma, l’ente più autorevole per questo tipo di resoconti, troverai il mio focus su cosa sta succedendo nello specifico riguardo al mercato immobiliare di Livorno.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma
“L’attuale ciclo espansivo del settore immobiliare, avviatosi nel secondo semestre del 2024 e giunto al suo apice nel primo semestre del 2025, mostra segnali di attenuazione nella seconda metà dell’anno in corso, prospettando una crescita moderata ma costante per i prossimi tre anni”.
Questo è il dato più importante nel 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025, realizzato da Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari a livello nazionale e nei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Secondo Nomisma la bassa inflazione, il recupero del potere di acquisto delle famiglie e i tassi di interesse sui mutui ancora contenuti, hanno favorito l’aumento di capitale erogato dalle banche a sostegno dell’acquisto dell’abitazione e il proseguimento della crescita delle compravendite.
Il preconsuntivo sulle compravendite di abitazioni nel 2025 prevede un incremento stimato nell’ordine del +5,5% che conferma la fase di ripresa del mercato iniziata nell’ultimo trimestre del 2024.
A trainare il comparto dell’acquisto di abitazioni sono state proprio le compravendite assistite da mutuo che, come rilevato da Nomisma, sono cresciute del +25,5% in termini tendenziali nel primo semestre 2025.
Al contrario, quelle sostenute da liquidità, hanno mostrato una sostanziale stabilità.
I prezzi delle abitazioni nel corso dell’anno registrano una crescita moderata ma costante.
Da quanto emerge dall’Osservatorio di Nomisma, nell’ultimo semestre dell’anno si registra una crescita dei prezzi delle abitazioni del +0,6%, più contenuta rispetto al + 1,3% del primo semestre.
Questo aumento è riconducibile ad un effetto trattativa positivo, che ha limitato la correzione al ribasso della domanda, mentre le aspettative dei venditori si sono stabilizzate.
“Il quadro che si è delineato nel secondo semestre dell’anno in corso” – si legge nel rapporto – “suggerisce un mercato ancora vitale, ma con segni di maggiore cautela rispetto al rimbalzo osservato nei primi mesi dell’anno. Sull’anno i prezzi nominali delle abitazioni hanno registrato una certa tenuta, con un aumento medio del +1,5%, confermando un trend positivo ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022-2023”.
Considerando i tempi medi di assorbimento nel mercato residenziale il Rapporto mette in luce come negli ultimi dieci anni il trend che ha caratterizzato l’evoluzione dei tempi di vendita di abitazioni sia risultato discendente, anche se la più recente congiuntura evidenzia un consolidamento dei livelli raggiunti. Per concludere una trattativa di vendita di un’abitazione occorrono in media 4,7 mesi.
Secondo le previsioni di Nomisma, per il triennio 2026-2028 le compravendite registreranno una crescita moderata (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028), oltrepassando quota 780mila transazioni al termine del 2028.
I prezzi delle abitazioni faranno registrare una crescita destinata a perdere progressivamente di intensità nel triennio di previsione con tassi inferiori all’inflazione: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027, +0,5% nel 2028.
I Fattori di Incertezza
Dal mio punto di vista, almeno per quanto riguarda il mercato immobiliare di Livorno, ci sono segnali positivi ma anche alcune incognite future.
Nel mio lavoro mi confronto quotidianamente con broker che si occupano di mutui e i segnali sembrano andare verso un aumento dei tassi di interesse sui mutui a tasso fisso, questo potrebbe essere un ostacolo per alcune famiglie che desiderano comprare casa.
I tassi di interesse rappresentano un termometro importante per il mercato immobiliare, soprattutto per le prime case e l’andamento delle condizioni del credito rimane un elemento cruciale per la sostenibilità della crescita del settore.
Cosa sta succedendo a Livorno?
Nel terzo trimestre dell’anno nella nostra città sono stati stipulati complessivamente 546 atti di compravendita di immobili ad uso residenziale.
Nello stesso periodo del 2024 erano state 500, c’è stato un incremento del 9%
Quindi, così come nel secondo trimestre 2025, Livorno continua a superare i numeri percentuali italiani
Per chi sta considerando operazioni di compravendita, comprendere questi trend diventa fondamentale per prendere decisioni informate e strategicamente vantaggiose.
Però le informazioni potrebbero non bastare perché ogni dato deve essere rapportato alla propria situazione personale, il fatto che il mercato immobiliare sia in salita o in discesa non ti riguarda e non può essere il fattore su cui basarsi per prendere una decisione così importante.
Se hai deciso di vendere casa per acquistarne un’altra devi affrontare il processo come se fosse un’unica operazione e non due cose distinte fra loro.
Ti faccio un esempio: il mercato è salito quindi vendendo casa tua guadagneresti migliaia di Euro, sembra conveniente, però è salito anche per quanto riguarda la casa che vorresti acquistare quindi la pagherai di più rispetto a quando hai comprato la tua.
Il ragionamento che è fondamentale fare è sul totale dell’operazione, non sulle due operazioni distinte.
Per questo motivo, invece della solita “Valutazione Gratuita” che propongono la maggior parte delle agenzie immobiliari, e che puoi fare anche da solo utilizzando uno dei tanti strumenti disponibili online, noi abbiamo creato l’Analisi di Fattibilità, lo strumento di pianificazione che tiene conto di tutti i “numeri” della compravendita e ti aiuta a capire qual è la decisione migliore per te.
Se vuoi capire se per te è il momento giusto per cambiare casa manda un messaggio whatsapp al 3286876090 con scritto “Cambiare casa” e ti ricontatteremo.
Torniamo a noi
Livorno: continua la crescita con ottimi numeri nelle compravendite
I numeri parlano chiaro: nel primo trimestre 2025, Livorno ha registrato 500 compravendite contro le 395 dello stesso periodo dell’anno precedente, segnando un impressionante incremento del 26,6%. Il secondo trimestre ha confermato questo trend positivo con 606 transazioni rispetto alle 517 del 2024, per una crescita del 17,2%. Nel terzo trimestre dell’anno nella nostra città sono stati stipulati complessivamente 546 atti di compravendita di immobili ad uso residenziale, nello stesso periodo del 2024 erano state 500, c’è stato un incremento del 9%
Questi dati assumono un significato ancora più rilevante se confrontati con la media nazionale, dove molte località faticano a registrare crescite anche solo marginali nel numero delle transazioni. Livorno non solo supera la media italiana, ma si posiziona tra le realtà più dinamiche del panorama immobiliare nazionale.
L’Evoluzione dei Prezzi: Crescita Equilibrata
Anche sul fronte dei prezzi, Livorno dimostra una performance superiore alla media. Con un prezzo medio richiesto di circa 2.167 €/mq a luglio 2025, la città ha registrato incrementi significativi su base annua, mantenendo però un equilibrio che garantisce accessibilità e opportunità di investimento.
Previsioni per i Prossimi Trimestri: Scenari e Opportunità
L’analisi delle tendenze in corso e dei fattori strutturali che caratterizzano il mercato consente di delineare scenari previsionali ragionevolmente affidabili per i prossimi mesi.
Volume delle Transazioni: Crescita in Fase di Maturazione
Per Livorno, è ragionevole attendersi una continuazione della crescita nel numero delle compravendite, anche se con ritmi probabilmente più contenuti rispetto ai picchi del primo trimestre. La transizione da una fase “esplosiva” a una più “matura” della crescita è un segnale positivo di stabilizzazione del mercato. Per la seconda metà del 2025, una crescita delle transazioni intorno al 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente appare una previsione realistica e sostenibile.
Dinamiche dei Prezzi: Selettività e Differenziazione
L’evoluzione dei prezzi continuerà probabilmente a mostrare una marcata differenziazione tra tipologie di immobili e zone.
Gli immobili ben posizionati, con caratteristiche ricercate come spazi esterni, efficienza energetica e buona vivibilità, continueranno a registrare apprezzamenti superiori alla media.
Per le zone centrali e semi-centrali di Livorno, un incremento dei prezzi medi compreso tra il 4% e il 6% su base annua appare una stima prudenziale ma realistica.
Le aree periferiche o meno accessibili potrebbero invece registrare crescite più contenute, creando opportunità interessanti per acquirenti con budget limitati o per investitori orientati al medio-lungo termine.
Il Rapporto Domanda-Offerta: La Scarsità come veicolo di Valore
La persistente scarsità di immobili di qualità sul mercato rappresenterà probabilmente il principale fattore di sostegno ai prezzi nei prossimi trimestri. In particolare, la limitata disponibilità di immobili “pronti all’uso” o già ristrutturati costituirà un collo di bottiglia che continuerà a favorire i venditori e a sostenere le quotazioni.
C’è da vedere cosa succederà, in vista della direttiva Green, a tutti quegli immobili di vecchia costruzione oggi in classe G e difficilmente adeguabili, salvo investimenti importanti, alle normative previste.
La mia previsione è che il mercato si muoverà su due direzioni: la prima, con prezzi stabili o in leggero aumento, per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati. La seconda, con prezzi in calo e maggiori difficoltà di trovare un acquirente, per gli immobili da ristrutturare completamente, spesso anche di grandi dimensioni, il cui costo di ristrutturazione e miglioramento energetico è sproporzionato.
Il Momento Strategico per Vendere e Ricomprare
Nel contesto delineato, chi sta considerando un’operazione di vendita per successivo riacquisto si trova di fronte a una finestra di opportunità particolarmente interessante.
I Vantaggi del Mercato Attuale per i Venditori
Il mercato odierno presenta condizioni decisamente favorevoli per chi intende vendere.
La forte domanda, unita alla scarsità di offerta qualificata, crea un ambiente competitivo che tende a premiare i prezzi di vendita.
La crescita costante delle quotazioni consente ai proprietari di valorizzare adeguatamente i propri investimenti immobiliari.
Opportunità per gli Acquirenti Strategici
Parallelamente, chi intende acquistare può ancora beneficiare di condizioni di credito accessibili, pur con la necessaria attenzione alle dinamiche dei tassi.
Gli immobili con caratteristiche premium continuano a dimostrare una capacità di mantenimento del valore superiore alla media, rappresentando investimenti potenzialmente più sicuri nel lungo termine.
I Rischi dell’Attesa
Come ho già detto per chi deve vendere per ricomprare la fase di mercato non è un parametro fondamentale e, se hai questa necessità, ogni momento può essere quello giusto.
Procrastinare le decisioni di vendita potrebbe comportare rischi crescenti.
Il rischio maggiore è rappresentato dall’’evoluzione dei costi del credito, una piccola variazione percentuale sui tassi dei mutui potrebbe rendere l’acquisto troppo oneroso a causa di una rata mensile difficilmente sostenibile.
Considerazioni Personali
Per i Proprietari di Prima Casa
Chi possiede attualmente una prima casa e sta considerando l’acquisto di un immobile più spazioso o vorrebbe cambiare quartiere può trovare nel mercato attuale condizioni particolarmente favorevoli.
La possibilità di valorizzare l’immobile attuale a prezzi interessanti, combinata con l’ancora relativa accessibilità del credito per l’acquisto della nuova abitazione, crea opportunità di miglioramento delle condizioni abitative a costi contenuti.
Per Chi Cerca la Seconda Casa
Il mercato attuale offre ancora opportunità interessanti per chi cerca una seconda casa, sia per uso personale che per investimento.
Livorno, in particolare, con la sua combinazione di accessibilità, qualità della vita e potenziale di crescita, si presenta come una destinazione particolarmente attraente per questo segmento di mercato.
Il Momento delle Decisioni
L’analisi complessiva del mercato immobiliare nazionale e locale delinea uno scenario caratterizzato da opportunità concrete ma anche da finestre temporali che richiedono decisioni tempestive.
Livorno si conferma protagonista di una crescita solida e ben strutturata, superando le performance nazionali e creando condizioni favorevoli tanto per venditori quanto per acquirenti.
Il momento attuale si presenta come particolarmente propizio per chi intende vendere la propria abitazione per acquistarne un’altra, possibilmente migliorando posizione, caratteristiche o dimensioni dell’immobile.
La combinazione di prezzi di vendita in crescita, condizioni di credito ancora accessibili e disponibilità di immobili di qualità sul mercato crea un contesto ideale per operazioni di questo tipo.
L’Importanza della Consulenza Professionale
In un mercato così dinamico e articolato, la consulenza professionale diventa fondamentale per massimizzare le opportunità e minimizzare i rischi.
Una valutazione accurata del valore dell’immobile da vendere, l’analisi delle condizioni del mercato locale specifico, la comprensione delle dinamiche di quartiere e la pianificazione strategica dell’operazione di riacquisto sono tutti elementi che richiedono competenza ed esperienza.
Per chi sta seriamente considerando un’operazione di compravendita immobiliare, l’opportunità di una consulenza gratuita rappresenta il primo passo verso una decisione informata e strategicamente vantaggiosa e priva di rischi.
Il mercato immobiliare non aspetta, e le migliori opportunità sono spesso quelle che richiedono decisioni tempestive ma ponderate.
Chi è pronto a cogliere le occasioni del momento può trovare nel contesto attuale le condizioni ideali per realizzare i propri obiettivi immobiliari.
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