Nel 2108 sono state vendute, casa più casa meno, 578000 abitazioni.

Il dato annuo del numero di compravendite di abitazioni, dopo il tonfo post 2010, è positivo ormai dal 2014 e continua a mantenere questo andamento.

Nel 2016 i vari operatori del mercato immobiliare, agenti immobiliari per primi, gioivano per la fine della “crisi” dato che si era registrato un fantastico + 16%; Finalemente la luce in fondo al tunnel!

Ma la situazione reale non è cambiata poi molto dato che nel 2017 il segno positivo è rimasto ma soltanto nell’ordine di circa il 6%; anche nel 2018 si è registrato il segno più riguardo al numero di compravendite ma i prezzi delle case sono rimasti invariati, salvo alcune zone particolari.

Cosa vuol dire questo?

Vuol dire che quella di oggi è la normalità per un mercato immobiliare come quello italiano e quindi, secondo me, non ci saranno altre risalite verso il fantasmagorico numero delle oltre 800.000 compravendite registrate durante il periodo che alcuni definirebbero d’oro dell’immobiliare in Italia.

Dal 2012 in poi, con un andamento altalenante come le onde del mare, ci sono stati trimestri in cui il numero delle compravendite è aumentato e altri in cui è sceso e la stessa cosa sta continuando ancora oggi.

Tenendo conto dei 12 mesi il numero delle case comprate in Italia comunque è con il segno positivo ormai da un po’.

Quando parliamo di mercato immobiliare i dati di cui tenere conto sono due:

  1. Il numero delle compravendite
  2. L’andamento dei prezzi

Del primo ne ho parlato, ora analizziamo insieme il secondo dato.

Nel 2017, continuando nel 2018, i prezzi delle case sono scesi ancora, di circa un 4% rispetto all’anno precedente.

Questo succede perché c’è ancora una grossa quantità di case in vendita in rapporto alle richieste di acquisto.

Dopo il 2000, spinti dalla continua richiesta di acquisto, sono state costruite milioni di abitazioni, che sono poi state vendute a prezzi assurdi a persone che pensavano di fare l’investimento della vita:

“vivo in casa mia e poi, quando rivenderò, guadagnerò tanti soldi” era il pensiero comune degli italiani in quel periodo.

Purtroppo non sempre i sogni si avverano quindi, per la legge della domanda e dell’offerta, se di un prodotto (in questo caso la casa) il numero di offerte è maggiore della richiesta i prezzi sono destinati a scendere.

Eh si a volte anche il mattone tradisce, come qualsiasi altra forma di investimento.

Oggi quelle case sono tornate sul mercato, in alcuni casi per la difficoltà dei proprietari nel pagare le rate del mutuo troppo alte, e se ne sono aggiunte altre costruite alla fine del 2008 e rimaste invendute a causa della “crisi”.

Aggiungiamo che le tecnologie costruttive sono migliorate tantissimo e che lo Stato incentiva gli acquisti di case costruite per risparmiare energia ed ecco che, soprattutto per le case costruite da più di 20, anni la vendibilità, e di conseguenza il valore di mercato, diminuisce drasticamente.

A meno di non scendere parecchio con il prezzo.

I due dati però vanno analizzati insieme e quindi ecco cosa potrebbe succedere.

Le persone che devono vendere casa, e leggono i giornali o guardano la tv, ragioneranno in questo modo: “se il numero di compravendite sta risalendo prima o poi lo faranno anche i prezzi”

In effetti i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate fanno intendere che ormai i prezzi delle case siano arrivati al minimo storico e si vada nel breve periodo verso una stabilità e poi verso una piccola risalita.

Io credo che una certa stabilità dei prezzi sia anche possibile, così come una risalita per brevi periodi, ma credo che al primo segnale di prezzi in aumento corrisponderà un nuovo, drastico, calo del numero di compravendite.

Perché lo sostengo?

Perché quella che viene chiamata “post crisi” è in realtà la normalità per un mercato immobiliare come quello italiano e, a meno di altri atti di follia, le oltre 800.000 compravendite non torneranno mai più.

La domanda che ti farai è: “quindi conviene comprare casa adesso?”

La risposta è dipende:

Se compri per andarci a vivere, hai un lavoro stabile e non hai in programma di cambiare vita almeno per 5 anni, ti conviene comprare; i prezzi sono generalmente bassi e i tassi di interesse sui mutui probabilmente rimarranno stabili ancora per qualche anno.

Se compri per investire il tuo denaro devi fare molta attenzione alla zona e al tipo di inquilino che ti metterai in casa.

Se compri sperando di fare una speculazione perché fra un paio d’anni la rivenderai guadagnando un pacco di soldi ti consiglio di lasciar perdere a meno che tu non compri ad un prezzo almeno del 20% inferiore al valore di mercato.

Seconda domanda che probabilmente ti frulla in testa: “Quindi, se volessi comprare casa, cosa dovrei fare?”

La prima cosa fondamentale che devi fare se vuoi comprare casa è SCORDARTI  DI TUTTO QUELLO CHE HO SCRITTO FINO AD ORA.

No, non sono impazzito e non sono ubriaco a causa di quello che ho bevuto durante le feste natalizie.

A differenza di quello che fa la maggior parte delle persone tu non devi guardare al dato nazionale ma cercare di capire come funzionano le cose nel quartiere dove vorresti andare a vivere.

Non ho detto la città, ma il quartiere

Il dato che interessa a te è quello locale perché nelle città ci sono tre tipi di quartiere:

  1. Quello ambito, dove le case sono ricercate e si vendono rapidamente, in cui i prezzi sono mediamente più alti.
  2. Quello in cui mi accontento, dove le case sono vendute con tempi più lunghi e le persone vanno a vivere se non trovano o se non possono permettersi una casa nel quartiere ambito, i prezzi non oscillano tantissimo e puoi anche trovare buone occasioni
  3. Il quartiere dove non vivrei mai, in queste zone puoi avere la casa più bella di tutte ma non riuscirai a venderla; sono quei quartieri dove la criminalità è alta e dove la qualità della vita è mediocre, In queste zone i prezzi sono molto bassi e tendono comunque a scendere.

Di giorno la zona in cui è situata la casa è sempre abbastanza bella e tranquilla quindi diventa difficile capire in che tipo di zona sei, soprattutto fra quelle di tipo 2 e 3.

Altre informazioni importanti che devi conoscere sono relative alle scuole, agli impianti sportivi, ai servizi che puoi trovare vicino a casa. Pensa alla differenza che c’è fra passare ogni giorno un paio d’ore in auto per portare tuo figlio a scuola  o a fare sport piuttosto che abitare in una zona ben servita dai mezzi pubblici che gli consentono di essere autonomo e non farti perdere tempo prezioso.

Una cosa che devi sapere riguarda i piani di sviluppo della zona in cui vuoi andare ad abitare, sapere che verrà realizzato un centro commerciale piuttosto che un parco o che verranno riqualificati alcuni palazzi e strade può far aumentare di parecchio il valore delle abitazioni della zona, e rendere la tua vita migliore.

Di contro se compri casa in una zona di nuova costruzione e hai una bella vista aperta devi stare attento che nella zona non siano previste zone di completamento perché nel giro di pochi anni potresti avere la vista sul muro di un palazzo invece che su un bel giardino.

E’ fondamentale che tu capisca perfettamente il mercato in cui ti stai muovendo perché se capiti in un’agenzia immobiliare tradizionale, che ha tutte le case da vendere in una determinata zona, ti dirà che: è la zona più bella della città, che i prezzi non scenderanno mai e i tuo investimento è sicuro, che se un domani vorrai rivendere potrai farlo senza problemi, e tante altre belle favole di cui potresti non vedere il lieto fine perché si trasformeranno in racconti dell’orrore: c’è la crisi, fino a pochi anni fa l’avremmo venduta a 30.000 € in più, e altre scuse del genere.

Premetto che non ho la sfera di cristallo e domani potrebbe succedere qualcosa per cui questi dati verranno completamente ribaltati però ho una certezza: Avere un consulente che lavora per te che stai cercando casa, con un metodo di lavoro esclusivo, ti da la possibilità di comprare casa alle migliori condizioni possibili, avendo a disposizione tutte le informazioni necessarie per acquistarla senza problemi.

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