E’ di pochi giorni fa la notizia, pubblicata su Il Sole 24 ore, che sono stati stanziati cento milioni di Euro per rifinanziare il Fondo mutui prima casa.

Senza questa iniezione di liquidità fra pochi mesi il fondo stesso sarebbe diventato inutile per mancanza di denaro.

Dalla sua costituzione sono arrivate circa 137mila domande a Consap (dato a marzo 2019), l’ente che gestisce lo strumento, in media circa 250 al giorno nell’ultimo periodo (in aumento rispetto agli ultimi mesi del 2018), per un totale di 89mila mutui erogati.

Qui puoi leggere l’articolo completo https://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2019-04-06/prima-casa-cento-milioni-rilanciare-nuovi-mutui-115053.shtml?uuid=ABKgMOlB&fromSearch&fbclid=IwAR2MYkZoEaPDMcWAHdQor4-tQJI3j1nya8QFFahixsK5skXRI-CtYXvnIjo

La situazione sembra ideale per comprare, finalmente, la casa dei tuoi sogni: prezzi bassi, possibilità concreta di ottenere il mutuo, cosa altro potrebbe andare meglio?

Ma la realtà è che…

NON ESISTE IL MOMENTO GIUSTO per comprare casa. O meglio, il momento giusto è estremamente personale, individuale.

E’ come un vestito: ognuno ha la sua taglia, la sua corporatura ed ognuno ha i suoi gusti.

Insomma, è una questione di ESIGENZE.

L’esigenza, ad esempio, di un nucleo familiare che cambia (meno componenti in famiglia oppure uno in più!), spostamenti lavorativi, la moglie che rompe le scatole per andare nella zona più “in”, avvicinarsi al lavoro.

Le esigenze sono INFINITE.

Voglio dire, si, è abbastanza scontato, lo so, ma risponde SEMPRE E COMUNQUE ad un’esigenza individuale.

Quello che puoi fare è, una volta che ti sei convinto ad acquistare casa e di avere individuato la fascia di prezzo cui puoi accostarti, scegliere al meglio delle tue possibilità.

Rispetto a qualche anno fa sei fortunato: hai a disposizione una vasta scelta di immobili, sul mercato a prezzo nettamente inferiore rispetto al 2007/2008, ad esempio (ma anche rispetto all’anno scorso ci sono stati cali).

Il numero delle compravendite è sceso: ci vuole più tempo per le famiglie italiane per acquistare casa. Sottolineo famiglie perchè ormai gli acquisti che vengono fatti sono quasi esclusivamente per esigenze familiari.

La richiesta, però, anche se inferiore, è sempre presente, e lo è in qualsiasi momento dell’anno. Scordati che “a natale la gente non compra, a ferragosto le persone pensano alle vacanze”: sono FESSERIE! Se il cliente trova il giusto immobile alle giuste condizioni effettua l’operazione pure alle 23:59 del 31 dicembre!

A differenza di prima, però, i risparmiatori che vogliono e che possono investire, valutano molto più attentamente tutte le variabili, perchè sanno che hanno il coltello dalla parte del manico.

Diversi proprietari di immobili, però, nonostante tutto, ancora non hanno ben capito come stanno le cose.

Cerco di spiegarlo in breve: se pensano davvero di svendere oggi perchè i prezzi si sono abbassati eccessivamente, resteranno solo con un pugno di mosche in una mano e con tutte le tasse sulla casa da pagare nell’altra, oltre ad eventuali spese straordinarie sullo stabile che sono sempre in agguato.

Perchè non avranno venduto quando potevano farlo, non si sono messi in condizione neanche di capire come il mercato stia evolvendo e pagheranno 4, 5, 10 volte in più lo scotto di non aver venduto prima, anche se pensavano di svendere.

Su una lista di 10 case, secondo te, oggi un cliente che sa che ha i soldi e che gli serve un appartamento con x caratteristiche, andrà a visionare di corsa quello che costa di più o quello che costa di meno?

Sì, ok, quello che costa di più potrà essere fantastico, ricadere in una zona residenziale di costruzione semi-nuova o pieno di verde, ma se è completamente fuori prezzo un potenziale cliente non lo prenderà minimamente in considerazione.

Questa, senza dubbio, è una delle motivazioni, oltre alla recessione e al mancato accesso al credito, che sta facendo allungare così tanto i tempi di vendita.

Il possibile acquirente, quindi, mette sotto sopra il web per cercare, su tutti i portali internet esistenti, la casa dei suoi sogni e conosce tutte le informazioni per portare a casa il risultato alle sue condizioni. Perchè sa che può farlo.

E’ un cliente preparato, armato, che sa perfettamente dove colpire.

E’ un cecchino, che noi non vediamo ma che esiste, sa quello che vuole, come lo vuole e ha tutte le armi possibili a sua disposizione.

L’unico modo che un venditore ha per “farsi colpire” è dire “ehi, io sono qui, vieni a prendermi!”, e lo fa adeguando il prezzo del suo immobile a condizioni ragionevoli per il mercato attuale.

L’acquirente fa questo semplicemente perchè sa che può comprare, può tirare molto di più sul prezzo e può opzionare tutte le condizioni a suo favore.

E ha ragione lui: voi al suo posto non fareste la stessa cosa?!

Il mito della permuta immobiliare

Sfatiamo subito questo mito: la permuta immobiliare non è soltanto “io ti do la mia casa, tu mi dai la tua”.

La permuta immobiliare, tecnicamente, è definita anche la semplice “vendita per riacquisto”.

Ovvero ad esempio cambiano le esigenze in famiglia, come abbiamo detto prima, e serve un immobile più piccolo o più grande.

Ebbene, l’ultimo problema che deve farsi colui che deve vendere per comprare, è pensare ai soldi!

Anzi, non dovrebbe proprio porselo, ma per niente!

Iper-semplifico il concetto:

Se ho una casa che ho pagato 8 anni fa 160.000,00 euro, più le spese all’interno, più le spese di agenzia, più quelle del notaio, più quelle del mediatore creditizio, diciamo che sono arrivato a spendere 180.000,00, oggi il mercato quasi sicuramente (a parte alcune realtà importanti come centri di grandi città, e neanche tutte) mi dirà che quell’immobile ha perso circa il 30% del suo valore, non rivalutandolo per niente nemmeno per le spese di ristrutturazione sostenute.

E’ OVVIO che a primo impatto mi sembra di perdere danaro.

Nella PERMUTA immobiliare, però, c’è da tenere conto che certamente io sto vendendo il mio immobile a meno, e se ho deciso di vendere devo metterlo in conto immediatamente. Ma acquistando immediatamente dopo acquisterò altrettanto a meno!

Da cliente che prima deve cedere sul prezzo, dopo diventerò colui che potrà dettare le condizioni e spuntare un prezzo migliore!

I ruoli invertiti faranno in modo tale che il “danno” subito dalla perdita di soldi quando effettuo l’operazione di vendita, sia riparato immediatamente dall’acquisto!

Quindi il problema, anche se sembra assurdo e le due operazioni immobiliari devono essere seguite con attenzione e da professionisti del settore, in realtà non c’è!

E’ un gioco di numeri: prima perdo, poi vinco. Fine!

Quindi, il momento giusto di acquistare casa, per chi deve effettuare una permuta immobiliare, è sempre.

Il mercato da una parte ci toglie, dall’altra ci sostiene.

Chi, invece, deve acquistare la sua prima casa, è ancora più fortunato:

– Non deve farsi alcun calcolo di quanto ha speso per la precedente casa;

– non deve fare paragoni con la vecchia casa (se ci sono stato bene, se ho il lavoro e servizi vicino, ecc.);

– può pensare solo all’operazione dell’acquisto e non alla doppia operazione che riguarda anche la vendita;

– se deve effettuare mutuo può godere di ottimi tassi per l’acquisto della prima casa;

– se acquista con agenzia, paga una sola volta le commissioni

Insomma, se una persona è decisa e può acquistare, non ha che l’imbarazzo della scelta.

In ultima analisi voglio solo ricordare che decidere di acquistare una casa, come quasi ogni acquisto che facciamo, è una scelta “di pancia”, di istinto, oltre che di razionalità.

Tutte le transazioni che effettuiamo in agenzia, sono frutto di “amore a prima vista”, ovviamente sempre effettuando prima un lavoro di scrematura importantissimo per la scelta di un immobile.

Questa scelta non è semplice, ma molto spesso, per chiarirci le idee su quando acquistare e cosa acquistare, basta fare un piccolo elenco (verosimile e fattibile per le nostre possibilità) di tutto quello che la tua casa ideale dovrebbe avere.

Se compili un elenco di 5 elementi che la casa dovrebbe avere secondo te, e quella che avete visionato risponde a 4 su 5, il mio consiglio è quella di non lasciartela scappare.

Una cosa che faccio durante i colloqui con le persone che vogliono comprare casa è compilare la “matrice decisionale” uno schema che ti aiuterà a capire le tue reali esigenze.


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